PREGUNTAS
Preguntas más frecuentes sobre la compra de propiedades en España
¿Es seguro comprar una propiedad en España?
España es tan segura como cualquier país de la UE para comprar una propiedad como segunda residencia, de inversión o para la jubilación. Esto es así sólo mientras tome las precauciones pertinentes, al igual que en los otros países. Además, en Andalucía, está protegido por el Decreto 218, que le da protección jurídica contra construcciones ilegales y cualquier tergiversación. Sólo tienes que seguir algunas reglas muy simples:
• Sólo se acepta un contrato cuando usted entiende todas sus cláusulas. Si es usted extranjero y el contrato es en español, pregunte a su abogado que le explique cada una de la cláusula claramente.
• Únicamente firme el contrato si su abogado lo da como conforme.
• La Ley española no valida ningún contrato verbal. Para ser validado, ha de estar por escrito.
• Conozca la zona, las posibilidades, los pros y los contras. No se limite a comprar lo primero que vea sin mirar alrededor de la ubicación. Si es usted extranjero y quiere comenzar una nueva vida o disfrutar de su jubilación en España, es recomendable que conozca la zona antes de invertir.
¿Qué es el Decreto 218 de la Junta de Andalucía?
Un decreto en España es la ley local o regional que ha sido aprobado por el gobierno. Esto significa que están protegidas o tienen que cumplir las condiciones del decreto de esa ley. Decreto 218 exige al vendedor a revelar todos los hechos materiales sobre la propiedad que está vendiendo como su situación jurídica, los impuestos locales, los conflictos, o cualquier cargo pendiente. Por el incumplimiento de los datos, el vendedor podría ser demandado por el comprador, solicitando una indemnización igual al valor de la propiedad.
Esto significa que debe demostrar (y tienen derecho a exigir) una copia de:
• La escritura o la copia simple es un resumen legal y oficial de las actas, indicando los propietarios, los límites de la parcela, el tamaño de la parcela, los lindes, los propietarios anteriores, y cualquier edificio que se encuentra legalmente en la parcela. Si el edificio no está incluido en la escritura, es una construcción ilegal.
• IBI - Este es un impuesto local que se paga al ayuntamiento local, se basa en el valor Catastral de la propiedad. El IBI debería indicar la superficie total de la parcela, perímetro de la parcela, y superficie oficial construida. Si hay alguna discrepancia entre los datos anteriores y lo indicado por el vendedor, no siga adelante. Usted no puede reclamar amparándose en el Decreto 218 si ha comprado conscientemente algo que difiere del IBI. El recibo del IBI es para demostrar que no hay impuestos pendientes sobre la propiedad. Recuerde que, una vez pase a ser el dueño de la propiedad si hay algún recibo pendiente de IBI, es usted el responsable de realizar el pago, así como las multas asociadas.
• Licencia de Primera Ocupación - Se expide por el arquitecto del Ayuntamiento una vez la construcción del edificio esté terminada. Esto demuestra que el trabajo fue realizado de acuerdo con el permiso de planificación y es totalmente legal. Debe tener este documento para poder obtener los servicios de agua y electricidad en su propiedad. Recuerde que si no tiene servicio de agua ni electricidad, es probable que la propiedad no tenga la Licencia de Primera Ocupación, por lo que la construcción podría ser ilegal.
• Licencia de Apertura - Si usted compra un negocio como un hotel, bar, restaurante o cualquier otro negocio, entonces el vendedor debe tener una "licencia de apertura». No está permitido el uso de un negocio sin esta licencia. Esta licencia es transferible de persona a otra, pero no de diferentes negocios. Recuerde que si usted no tiene este documento y hace uso de un negocio, las consecuencias pueden ser bastante graves. Su seguro de responsabilidad civil no es válido si no tienes la Licencia de Apertura. También el costo de la obtención de licencias puede ascender a decenas de miles de euros, y las multas pueden paralizar su negocio antes de obtener la Licencia. Dependiendo de su Ayuntamiento puede tardar hasta 3 años en obtener una licencia.
• Facturas de servicios públicos - Usted debe ver una copia de la última factura de los servicios públicos. Si esto no esta a nombre del vendedor, debe comprobar y cerciorarse que la instalación esté correcta y conforme a la ley de Industria. Hay una gran cantidad de propiedades que son ilegales por lo que no pueden obtener legalmente los servicios de agua y luz. Algunos propietarios comparten el proyecto de ley con sus vecinos (con el acuerdo de los vecinos, por supuesto). Si este es el caso de la propiedad que va a adquirir, le sugerimos que no siga adelante.
¿Cuál es el proceso para comprar una propiedad en España?
Después de haber encontrado su casa ideal y haber revisado la documentación incluida en el Decreto 218, puede realizar su oferta.
• Oferta – Cuando Usted realice una oferta a un agente inmobiliario que actúe en nombre del vendedor, este tratará de negociar un precio. Recuerde, que un agente inmobiliario actúa en nombre del vendedor y del comprador. Por ello hará lo posible para conseguir un precio de transacción que satisfaga tanto al comprador como al vendedor.
• Contrato privado - Una vez que su oferta es aceptada usted firmará un Contrato Privado de compra venta. El Contrato Privado requiere que el comprador pague un depósito, sin este depósito el contrato no será vinculante. Dentro del contrato se pueden estipular las condiciones tales como: estudio de la propiedad, subrogación de la hipoteca, fecha de terminación, etc. No hay ninguna restricción o limitación en las condiciones que pueden estipularse en el Contrato Privado. Las condiciones del contrato deben llevarse a cabo hasta la firma de la escritura.
• Escrituración – La escritura se firmará ante notario, el cual verificará los hechos con exactitud, explicará los términos y condiciones de su hipoteca incluidas las sanciones, etc., y cualquier condición que exista o se haya incluido en la escritura como el derecho de traspaso, etc. Es en este momento cuando usted se convierta en el propietario legal y responsable de la vivienda.
¿Qué sucede si me retiro del proceso de compra?
Una vez firme un Contrato Privado, si decide retirarse del proceso de compra, perderá el depósito. En cambio, si decidiese detener el proceso de compra por un incumplimiento del contrato por parte del vendedor, es decir, que no cumple con las condiciones del contrato, incluyendo cualquier acuerdo o fechas estipuladas, usted no perdería el depósito.
¿Qué sucede si el vendedor se retira de la venta?
Nada hasta que ambos firmen un contrato privado. Si el vendedor se retira del contrato, y asumiendo que han cumplido con sus compromisos, entonces él / ella tiene que devolver el depósito más una suma igual como indemnización. Esto significa que si usted ha pagado 20.000 €, como la consideración del contrato (depósito), el vendedor tendrá que devolverle 40.000 €, que incluyen el depósito y la indemnización.
¿Qué garantías tengo sobre la propiedad?
Cuando usted compra una nueva propiedad el constructor está obligado a darle una garantía transferible de 10 años para la propiedad. Además, si el constructor le ofrece garantías adicionales, asegúrese de que están por escrito en el contrato privado.
¿Cómo puedo alquilar mi propiedad?
Le recomendamos usar una agencia con buena reputación, que se ocupe del contrato, de los problemas derivados de tener inquilinos y de la búsqueda de nuevos inquilinos cuando el contrato de alquiler finalice. Operamos con alquileres y estaríamos encantados de tener su propiedad con nosotros.
